Verkoop je jouw woning? Dan loop je het risico dat je een schadevergoeding moet betalen als de koper een verborgen gebrek ontdekt. Met een ouderdomsclausule beperk je dit risico. Je leest hierna wanneer een ouderdomsclausule handig is en hoe je zo’n clausule opstelt.
Bescherm jezelf tegen aansprakelijkheid met een ouderdomsclausule
Na de verkoop van jouw woning kan de koper tegen verborgen gebreken aanlopen. Als dat gebeurt, dan kan de koper de herstelkosten en schade op jou proberen te verhalen. Heb je een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst opgenomen? Dan bescherm je jezelf tegen aansprakelijkheid. Je spreekt dan af dat de koper rekening moet houden met een lagere bouwkwaliteit. Bepaalde verborgen gebreken komen (daarom) voor rekening en risico van de koper en dus niet meer voor jou als verkoper.
Wat als je niets regelt?
De koper heeft recht op een woning die geschikt is voor normaal gebruik. Dat betekent dat het huis dat je verkoopt in principe vrij moet zijn van gebreken, zoals:
- houtrot
- scheuren in de muren
- gebrekkige elektronische installatie
- (aanzienlijke) lekkages en verstoppingen
- verzakte vloer.
Ontdekt de koper zo’n gebrek, terwijl hij vooraf wel goed onderzoek had gedaan? Dan is de kans groot dat jij als verkoper voor de kosten moet opdraaien. Met een ouderdomsclausule leg je het risico voor deze kosten bij de koper neer.
Wanneer is een ouderdomsclausule nuttig?
De ouderdomsclausule is eigenlijk vooral bedoeld voor oude huizen van 50 jaar en ouder. Maar in de praktijk wordt de clausule steeds vaker opgenomen bij huizen van nog geen 15 jaar oud. Dus ook bij de verkoop van een jong(er) huis, kan de ouderdomsclausule handig zijn. Wel geldt hoe jonger het huis, hoe kleiner de kans dat een gebrek door ouderdom wordt veroorzaakt.
Goed om te weten! De term ouderdomsclausule suggereert dat de clausule alleen beschermt tegen aansprakelijkheid voor ouderdomsgebreken. Maar dat klopt niet helemaal. De clausule kan namelijk óók betrekking hebben op andere kwaliteitsgebreken. Zoals een lekkage aan een dak dat later is vervangen of een gebrek dat is ontstaan bij een recente(re) aanbouw. Belangrijk is dan wel dat je goed opschrijft dat ook deze gebreken onder de ouderdomsclausule vallen. In de volgende alinea lees je hoe je dat doet.
Waar beschermt een ouderdomsclausule tegen?
Tegen welke gebreken de ouderdomsclausule beschermt, hangt af van de formulering van de ouderdomsclausule. Daarbij geldt: hoe specifieker de formulering, hoe meer gebreken onder de ouderdomsclausule vallen. Dat zit zo.
Bij een algemene formulering benoem je in de ouderdomsclausule alleen dat de koper zich realiseert dat hij een oude woning heeft gekocht en dat hij daarom lagere verwachtingen moet hebben van de bouwkwaliteit. Dit is een voorbeeld van een ouderdomsclausule met een algemene formulering:
“Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan X jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopovereenkomst komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal gebruik als gevolg van de ouderdom voor rekening en risico van koper.”
In een dergelijke algemene clausule staat dus niet specifiek beschreven voor welke andere kwaliteitsgebreken je als verkoper geen aansprakelijkheid aanvaardt. In dat geval beschermt de ouderdomsclausule alleen tegen gebreken die zijn ontstaan door de ouderdom van de woning, het gebruik van verouderde materialen of veranderingen in de bouwkundige eisen.
Als je een oud huis verkoopt, dan leg je met een algemene formulering het risico voor verborgen gebreken al grotendeels bij de koper neer. Maar treedt er een gebrek op aan bijvoorbeeld het leidingwerk dat een aantal jaar geleden nog is vervangen? Dan is de kans groot dat de koper deze schade wel op jou kan verhalen. Dat kun je voorkomen als je heel specifiek opschrijft voor welke gebreken je geen aansprakelijkheid aanvaardt. Hoewel de term ‘ouderdomsclausule’ anders doet vermoeden, kunnen kunnen dat dus ook gebreken zijn die niet door ouderdom zijn veroorzaakt.
Voorbeeld van een ouderdomsclausule met een ruime bescherming
De ouderdomsclausule van de NVM is een goed voorbeeld van een bepaling die ook bescherming biedt tegen gebreken die los staan van de leeftijd van de woning:
“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte meer dan X jaar oud is, hetgeen betekent dat de eisen, die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor de vloeren, de leidingen, elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven gebruik.”
Door bijvoorbeeld specifiek op dat je niet instaat voor de kwaliteit van het dak. Ontstaat er dan een lekkage aan het dak? Dan komen de kosten voor het herstel en de eventuele schade in principe niet voor jouw rekening. Het maakt dan niet uit of de lekkage te wijten is aan de leeftijd van de woning of aan een ander bouwgebrek.
Belangrijk! Wil je jouw aansprakelijkheid voor meerdere gebreken uitsluiten? Vermijd in de opsomming dan termen als: “onder andere”, “onder meer”, “bijvoorbeeld” of “zoals”. Dit soort termen zorgen er namelijk voor dat de opsomming niet meer beperkt is tot de gebreken die je specifiek benoemt. Je zorgt daarmee het ware voor een ‘algemene formulering’, waardoor de clausule alleen nog maar bescherming biedt tegen ouderdomsgebreken. Dat betekent dat je aansprakelijk blijft voor andere gebreken die niet samenhangen met de leeftijd van de woning.
Hoe zit het met asbest?
Ook asbest kan in uitzonderlijke gevallen een verborgen gebrek zijn. Dat is het geval als de asbest een gezondheidsrisico meebrengt, die de woning zonder sanering onbewoonbaar zou maken. Is de aanwezigheid van asbest inderdaad een verborgen gebrek? Dan kan de ouderdomsclausule daar ook bescherming tegen bieden.
Let op! De aanwezigheid van asbest kan ook op een andere manier voor aansprakelijkheid zorgen. Zo ben je als verkoper verplicht om de koper in te lichten over de mogelijke aanwezigheid van asbest. Het is daarom altijd slim om bij de verkoop van een ouder huis een asbestclausule op te nemen.
Uitzonderingen: hier beschermt de ouderdomsclausule niet tegen!
Maar wat nu als je als verkoper weet of een vermoeden hebt dat er een bepaald gebrek bestaat? De wet schrijft voor dat je dan meldingsplicht hebt. Je bent verplicht om het mogelijke gebrek te melden. Doe je dit niet, dan kan het zijn dat je ondanks de ouderdomsclausule toch aansprakelijk wordt gesteld.
Houd er bovendien rekening mee dat dat (hele) ernstige ouderdomsgebreken ook niet altijd onder de clausule vallen. In extreme situaties kan het bijvoorbeeld voorkomen dat een woning feitelijk onbewoonbaar is. Dat is bijvoorbeeld het geval als er sprake is van instortingsgevaar. Als dit risico niet specifiek in de clausule is opgenomen, dan hoeft de koper er geen rekening mee te houden met dergelijke ernstige gebreken.
Ga jij een (oud) huis verkopen?
Twijfel je of de ouderdomsclausule past in jouw koopovereenkomst? Of wil je jouw koopovereenkomst laten checken? Neem dan gerust contact met ons op, wij helpen jou daarbij graag verder.
