Huis verkocht onder voorbehoud, wat kan er nog misgaan?

Yes, je hebt je huis verkocht! Maar na het ondertekenen van het koopcontract, is de verkoop nog niet definitief. De bedenktijd en ontbindende voorwaarden kunnen nog roet in het eten gooien. En wat te denken van een koper die zijn verplichtingen niet nakomt?

In dit artikel zetten we de risico’s nadat je je huis onder voorbehoud hebt verkocht op een rij en ontdek je of – en zo ja, hoe – je deze in het koopcontract kunt beperken.

Bedenktijd voor de koper

Na ondertekening van het koopcontract, heeft de koper recht op een wettelijke bedenktijd. Tijdens deze periode kan de koper zonder opgaaf van reden van de koop afzien. Het enige dat de koper moet doen, is op tijd aangeven dat hij gebruik wil maken van de bedenktijd. Deze bedenktijd bedraagt minimaal 3 dagen, maar kan langer zijn als het (deels) in het weekend of valt. In onderstaande afbeelding zie je hoeveel tijd de koper exact heeft:

Let op. De bedenktijd is van dwingend recht. Dat betekent dat een afspraak met een kortere of geen bedenktijd ongeldig is. Nemen jullie toch in het contract op dat de kopers afzien van de bedenktijd, dan kun je dus geen actie ondernemen als zij zich alsnog bedenken. Het is wel toegestaan om een langere bedenktijd af te spreken.

Ontbindende voorwaarden

Na de bedenktijd is de koper gebonden aan de koopovereenkomst. Deze kan alleen nog worden beëindigd als er een beroep wordt gedaan op een afgesproken ontbindende voorwaarde. Dit zijn specifieke situaties waarin de koper alsnog van de koop kan afzien. Mogelijke ontbindende voorwaarden zijn:

  • Voorbehoud van financiering: het veelgebruikte financieringsvoorbehoud zorgt ervoor dat de koper zeker is van het verkrijgen van benodigde financiering.
  • Bouwkundige keuring: hierbij onderzoekt de koper na aankoop de bouwkundige staat van de woning.
  • Voorbehoud verkoop eigen woning (no risk-clausule): de koper kan de koop ontbinden als zijn eigen woning niet binnen een bepaalde termijn wordt verkocht.
  • NHG-voorbehoud: het koopcontract kan worden ontbonden als het afsluiten van een hypotheek met NHG niet lukt.
  • Vergunningsvoorbehoud: de koper kan van de koop afzien als niet de benodigde vergunningen worden verkregen, bijvoorbeeld voor ingrijpende (ver)bouwplannen.

Tip. Zijn er ontbindende voorwaarden? Verbind hier dan altijd een (zo kort mogelijke) termijn aan. Zo voorkom je als verkoper dat je in onzekerheid zit tot het moment van overdracht.

Koper komt afspraken niet na

Als de 3 dagen bedenktijd en de termijnen van de ontbindende voorwaarden zijn verstreken, is de verkoop definitief. Toch kan het in uitzonderlijke gevallen alsnog misgaan, bijvoorbeeld als de koopsom niet op tijd wordt betaald of als de koper niet komt opdagen bij de notaris. Conflicten kunnen bovendien ontstaan als de koper zich (in jouw ogen) onterecht beroept op een ontbindende voorwaarde.

Welke acties je moet ondernemen als de koper zijn verplichtingen niet nakomt, hangt af de afspraken die jullie met elkaar hebben gemaakt. Er zijn doorgaans 2 opties:

  • Optie 1: beëindiging van het contract. Als de koper zijn verplichtingen niet nakomt, kun je ervoor kiezen om het koopcontract te ontbinden. Meestal bevat het contract een boeteclausule van 10% van de koopsom. En als je aantoonbaar meer schade hebt of er is geen boete overeengekomen, kun je als verkoper (ook) recht hebben op schadevergoeding.

Let op. Je kunt de koopovereenkomst alleen ontbinden als de koper in verzuim verkeert. Pas dan kun je ook aanspraak maken op een eventuele boete of op een schadevergoeding. Meestal moet je de koper daarom eerst een ingebrekestelling sturen. Daarmee geef je hem een kans om zijn verplichtingen alsnog na te komen.

  • Optie 2: nakoming vorderen. In plaats van ontbinding van het koopcontract, kun je ook nakoming eisen. Meestal staat in het contract dat de koper een boete van 3 promille per dag verschuldigd is voor iedere dag dat de overeenkomst niet wordt nagekomen.

Sluit een goed koopcontract

Met een goed en duidelijk contract voorkom je problemen achteraf. Voorkom nare verrassingen en laat je contract checken door een jurist, dan weet je zeker dat je goed zit.

Problemen met de koper?

Ben je in een vervelende discussie met de koper beland? Ik help je graag bij het vinden van een goede oplossing.

 

Gerelateerde artikelen